気に入った部屋が見つかって、申込みをしたあと。不動産会社から届く「初期費用の見積書」を見て、手が止まった経験はありませんか。
「家賃9万円なのに、50万円を超えている……」
初期費用は、行の数が多く、聞き慣れない言葉も並びます。何にいくら払っているのか分からないまま振り込んでしまう人は少なくありません。
先に結論を書きます。見積書の行は、次の3つに分けて読むと整理できます。
- 物件の条件で決まるお金（敷金・礼金・家賃）
- 上限が決まっているお金（仲介手数料）
- 中身を確かめたいお金（保証料・火災保険・鍵交換・消毒・サポートなど）
この記事では、初期費用の10の項目と、家賃9万円の見積もり例、契約前に確かめたい手順を、賃貸の実務に携わる宅建士の私がまとめます。この連載「借りる前に読む、賃貸の話」第1章の入口になる記事です。
1. 初期費用は家賃の何か月分？
一般に、賃貸の初期費用は「家賃の4〜6か月分」といわれます。家賃9万円なら、36万〜54万円です。
幅があるのは、物件によって敷金・礼金の有無が違い、オプションの数も違うからです。最近は敷金や礼金がゼロの物件も増えています。LIFULL HOME'Sの調査（2025年11月）では、首都圏の家賃10万円未満の物件のうち、敷金ゼロは6割を超えました。
ただし、敷金・礼金がゼロでも、ほかの行が増えていることがあります。合計額だけで判断せず、行ごとに見ていきましょう。
2. 見積書に並ぶ10の項目
まずは、見積書によく出てくる項目を一覧にしました。
| 項目 | 目安 | 返ってくる？ | ひとこと |
|---|---|---|---|
| 敷金 | 家賃0〜2か月 | 原則返ってくる | 退去時の修繕費や未払い家賃に充てる預け金 |
| 礼金 | 家賃0〜2か月 | 返ってこない | 大家さんへのお礼。地域や物件の慣習 |
| 前家賃 | 家賃＋管理費1か月 | ― | 入居した翌月分の家賃を先に払う |
| 日割り家賃 | 入居日から月末まで | ― | 月の途中で入居した場合 |
| 仲介手数料 | 上限は家賃1.1か月（税込） | 返ってこない | 不動産会社への報酬。原則は0.55か月 |
| 保証会社の初回保証料 | 月額賃料の50〜100% | 返ってこない | 連帯保証人の代わり。毎年の更新料もある |
| 火災保険料 | 2年で1.5万〜2万円程度 | 返ってこない | 借主の加入は必須のことが多い。会社は選べる場合も |
| 鍵交換費用 | 1.5万〜2.5万円程度 | 返ってこない | 前の入居者からの交換 |
| 室内消毒・抗菌 | 1.5万〜2万円程度 | 返ってこない | 任意のことがある |
| 24時間サポート | 2年で1.5万〜2万円程度 | 返ってこない | 鍵や水回りの駆けつけ。任意のことがある |
※金額は一般的な目安です。物件・地域・会社によって変わります。
返ってくる可能性があるのは、基本的に敷金だけです。ほかは、払ったら戻らないお金だと考えておきましょう。
3. 3つの色に分けて読む
10の項目を、性格ごとに3つに分けてみます。見積書をもらったら、蛍光ペンで3色に塗り分けるイメージです。
青：物件の条件で決まるお金
敷金・礼金・前家賃・日割り家賃。物件の募集条件として決まっているお金です。勝手に削ることはできませんが、空室が長い部屋などでは、礼金を下げてもらえることもあります。交渉の考え方は、初期費用の交渉の記事で詳しく書きます。
黄：上限が決まっているお金
仲介手数料は、法律で上限が決まっています。居住用の部屋では、借りる人から受け取れるのは原則として家賃の0.55か月分（税込）まで。借りる人が事前に承諾していれば、1.1か月分まで受け取れます。「1か月分が当たり前」ではない理由は、仲介手数料の記事にまとめます。
橙：中身を確かめたいお金
保証料・火災保険・鍵交換・消毒・サポートなど。物件によって入居の条件として必須のものと、入らなくてもいい任意のものが混ざっています。見積書では区別なく並んでいることが多いので、一つずつ「これは必須ですか」と聞くのがいちばん確実です。
鍵交換については鍵交換の記事、消毒やサポートについてはオプションの記事で詳しく扱います。
4. 家賃9万円の見積もりで読んでみる
実際の見積もりに近い例で読んでみましょう。家賃9万円・管理費5,000円、月の半ばに入居する場合です。
| 項目 | 金額 | 色 |
|---|---|---|
| 敷金（1か月） | 90,000円 | 青 |
| 礼金（1か月） | 90,000円 | 青 |
| 前家賃（翌月分・管理費込み） | 95,000円 | 青 |
| 日割り家賃（15日分・管理費込み） | 47,500円 | 青 |
| 仲介手数料（1.1か月・税込） | 99,000円 | 黄 |
| 保証会社 初回保証料（総賃料の50%） | 47,500円 | 橙 |
| 火災保険（2年） | 18,000円 | 橙 |
| 鍵交換 | 16,500円 | 橙 |
| 室内消毒 | 16,500円 | 橙 |
| 24時間サポート（2年） | 16,500円 | 橙 |
| 合計 | 536,500円 | 家賃の約6か月分 |
※説明のための仮の見積もりです。
この見積もりで、見直せる余地があるのは次のところです。
- 仲介手数料：1.1か月分になっている。事前に承諾した覚えがなければ、0.55か月分（49,500円）が原則
- 消毒・サポート：任意なら外せる。外せれば33,000円減る
- 火災保険：指定の保険でなく、自分で選んだ保険でよい物件もある
- 入居日：月末に近い日にずらすと日割り家賃が減る（ただし前家賃とのかね合いもある）
すべてが削れるわけではありませんが、この例なら8万円前後変わる可能性があります。
5. 見積書と「重要事項説明書」を突き合わせる
見積書は、不動産会社が独自の書式で作る書類です。いっぽう、契約の前に宅建士が説明する「重要事項説明書」には、家賃以外に払うお金の額と目的を書くことが法律で決まっています（宅地建物取引業法35条）。
契約前に、次の手順で2つを見比べてください。
- 見積書の行と、重要事項説明書の「借賃以外に授受される金銭」の欄が、同じ項目・同じ金額になっているか
- 見積書にあって、重要事項説明書にない項目がないか（あれば、何のお金か聞く）
- 「必須」「任意」の区別が書かれているか。書かれていなければ確認する
- 退去時にかかるお金（クリーニング代など）も、ここで確認しておく
国民生活センターには、入居時にエアコンクリーニング代を払ったのに、退去時にも同じ費用を請求された、という相談も寄せられています。入るときのお金と、出るときのお金を、契約前にまとめて確認する。これがトラブルを防ぐいちばんの近道です。
6. よくある質問
Q. 見積書をもらってから、項目を外してもらえますか？
任意の項目なら、申込みの段階で外してもらえることが多いです。契約書にサインしたあとでは難しくなるので、見積書が届いたらすぐ確認しましょう。
Q. 初期費用はいつ払いますか？
一般的には、契約の前（契約書に署名する前後）に指定の口座へ振り込みます。振込期限は短いことが多いので、見積もりは早めにもらっておくと安心です。
Q. クレジットカードで払えますか？
最近は、初期費用のカード払いに対応している不動産会社も増えています。対応しているかどうかは会社ごとに違うので、申込みの前に聞いてみてください。
7. まとめ
- 初期費用の目安は家賃の4〜6か月分。返ってくる可能性があるのは基本的に敷金だけ
- 見積書は「条件で決まるお金」「上限があるお金」「中身を確かめたいお金」の3色で読む
- 仲介手数料の原則は0.55か月分。1.1か月分なら、承諾した覚えがあるか確認
- 消毒・サポート・保険は、必須か任意かを一つずつ聞く
- 見積書と重要事項説明書の金額を突き合わせ、退去時の費用も契約前に確認する
ジカビーの一言
賃貸の契約書類を日々扱っていると、見積書の行は「誰の、何のためのお金か」で見るのがいちばん分かりやすいと感じます。大家さんの条件なのか、不動産会社の報酬なのか、保険やサービスの代金なのか。
そこが分かれば、聞くべきことも自然と見えてきます。遠慮せずに「この行は何ですか」と聞いてください。それに答えるのが、私たちの仕事です。
賃貸の契約やお金のことで迷ったら、LINEでご相談ください。
参考：宅地建物取引業法35条、LIFULL HOME'S「敷金・礼金の動向」（2025年11月）、国民生活センター公表資料（2026年2月）。
連載「借りる前に読む、賃貸の話」第1章（お金と特約）#01。連載の目次を見る