部屋にエアコンが付いていて、ラッキー。そう思って住み始めたのに、壊れて管理会社に連絡したら、
「そのエアコンは残置物なので、修理はご自身でお願いします」
と言われた。賃貸の相談で、ときどき聞く話です。
先に結論を書きます。
部屋に付いている物には、大家さんが用意した「設備」と、前の入居者が置いていった「残置物」があります。設備なら、壊れたときは原則として大家さんが直します。でも残置物は、使ってよいけれど、壊れても大家さんが直さないことが多いもの。どちらなのかは、契約書と重要事項説明書で確かめられます。
この記事では、残置物と設備の違い、書類での見分け方、契約前に聞いておきたいことを、賃貸の実務に携わる宅建士の私がまとめます。
1. 「残置物」とは
賃貸の部屋探しでいう「残置物」は、前の入居者が退去するときに置いていき、大家さんがそのまま残した物のことです。よくあるのは、
- エアコン
- 照明器具
- 温水洗浄便座（ウォシュレット）
- カーテンレールやカーテン
- 食器洗い乾燥機
- ベランダの物置
などです。
なお、「残置物」は法律で定義された言葉ではなく、不動産業界でふつうに使われている言い方です。国交省と法務省が2021年に公表した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は、借主が亡くなったあとに残る家財の扱いを決めるためのもので、この記事の「残置物」とは別の話です。
2. 「設備」と「残置物」の違い
| 項目 | 設備 | 残置物 |
|---|---|---|
| 誰の物？ | 大家さんが用意した物 | 前の入居者が置いていった物 |
| 書類での書かれ方 | 設備欄に「有」 | 「残置物」「サービス品」「前入居者の残置」など |
| 壊れたら | 原則として大家さんが修理（民法606条） | 借主の負担になることが多い |
| 撤去したいとき | 勝手に外せない | 大家さんに相談（撤去費用の負担も確認） |
| 退去するとき | そのまま置いていく | 残してよいか確認が必要なことも |
東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」でも、前の居住者が置いていったエアコンなど、契約書に付帯設備として書かれていないものは、貸主負担にならないケースもあると書かれています。
設備が壊れたときの一般的な流れは、エアコン・給湯器が壊れたときの記事で解説しています。
3. 書類のどこで見分ける？
重要事項説明書の設備欄
賃貸の重要事項説明では、台所・浴室・トイレなどの設備の整備状況を説明することになっています。設備の一覧に「エアコン：有」と書かれていれば、設備として扱われていると考えられます。
契約書・特約欄
残置物がある場合は、特約欄や備考欄に、
- 「エアコン（1台）は前入居者の残置物であり、故障時の修理・交換は借主の負担とする」
- 「残置物については貸主は修繕義務を負わない」
などと書かれていることが多いです。
物件資料
募集図面に「エアコン付」と書いてあっても、それが設備か残置物かまでは分からないことがあります。図面ではなく、契約書と重要事項説明書で確かめるのが確実です。
4. 契約前に聞いておきたい4つのこと
- 「このエアコン（照明・便座）は設備ですか、残置物ですか」
- 「残置物なら、壊れたときの修理や交換は誰の負担ですか」
- 「使わないなら、撤去してもらえますか。費用はどちらの負担ですか」
- 「退去するとき、残置物は置いていってよいですか」
答えは、口頭ではなく、重要事項説明書や契約書の特約に書いてもらうと安心です。重要事項説明で確かめたいことは、重説で聞き流してはいけない3か所にまとめています。
5. 交渉できることもある
残置物の扱いは、大家さんとの話し合いで変えられることがあります。
- 残置物を「設備」として扱ってもらう：古いエアコンでも、設備にしてもらえれば、壊れたときに大家さんが直してくれる
- 契約前に撤去してもらう：自分で新しいものを付けたい場合
- 申込みのときに条件として伝える：空室が長い部屋などでは、応じてもらえることもある
申込みの前に交渉するのがいちばん効果的です。交渉の考え方は、初期費用の交渉の記事も参考にしてください。
6. 残置物のエアコンが壊れたら
残置物の扱いになっているエアコンが壊れたら、
- まず管理会社に連絡する：残置物でも、大家さんの判断で直してもらえることがある
- 自分で直すなら、取り外し・処分も含めて相談する：勝手に外すと、退去時に「元に戻して」と言われることも
- 業者選びに注意する：国民生活センターには、エアコン修理のトラブル相談が増えていて、2025年度は1,251件でした（賃貸に限らない数字です）。ネット広告の料金だけで決めず、見積もりを確かめましょう
7. まとめ
- 残置物は、前の入居者が置いていった物。法律の用語ではなく業界の言い方
- 設備なら大家さんが修理。残置物は、壊れても借主の負担になることが多い
- どちらかは、重要事項説明書の設備欄と、契約書の特約で確かめる
- 契約前に「設備か残置物か」「壊れたら誰が直すか」を聞き、書面に残す
- 残置物を設備として扱ってもらう、撤去してもらう、といった交渉もできる
ジカビーの一言
「付いていてラッキー」と思っていたエアコンが、実は自分の負担だった。これは、契約の前に一言聞いておくだけで防げるトラブルです。
内見のときに部屋の設備を見たら、「これは設備ですか」と聞く。それだけで、住み始めてからの安心が変わります。
賃貸の契約やお金のことで迷ったら、LINEでご相談ください。
参考：民法606条、東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」第4版（2022年12月）、国土交通省「賃貸住宅標準契約書」解説コメント、国土交通省・法務省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（2021年6月7日）、国民生活センター「エアコン修理のトラブル」（2026年6月3日）。
連載「借りる前に読む、賃貸の話」第3章（入居中のトラブル）#22。連載の目次を見る