部屋の契約書に、連帯保証人の欄があります。その横に、見慣れない言葉。
「極度額 金240万円」
保証人を頼んだ親から、電話がかかってきました。「240万円って、払わされるかもしれないってこと？」
極度額は、2020年4月の民法改正で生まれた仕組みです。
先に結論を書きます。
極度額は、連帯保証人が負う責任の「上限額」です。この金額までしか、保証人は払う必要がありません。そして、極度額を決めていない連帯保証の契約は、無効になります。
この記事では、極度額の意味、金額の目安、上限に含まれるもの、そして保証人を頼む・頼まれるときに知っておきたいことを、賃貸の実務に携わる宅建士の私がまとめます。
1. 極度額とは：保証人が払う「上限」
賃貸の連帯保証人は、借主が家賃を払わなかったり、部屋を壊したりしたときに、借主の代わりに払う責任を負います。
改正前は、この責任に上限がありませんでした。借主が何年も家賃を滞納すれば、保証人の負担はどこまでも膨らむおそれがありました。
そこで、2020年（令和2年）4月1日に施行された改正民法465条の2で、個人が保証人になる「根保証契約」には、極度額（上限額）を決めなければならないことになりました。賃貸の連帯保証は、家賃など将来発生する債務をまとめて保証するので、この根保証にあたります。
2. 極度額がないと、どうなる？
法務省の説明では、次のようになっています。
- 極度額の定めがない個人の根保証契約は無効
- 極度額は、書面（または電子データ）で「○○円」とはっきり決めなければならない
つまり、2020年4月以降に結んだ賃貸の保証契約で、極度額が書かれていなければ、その保証は効力がありません。「家賃の2年分」のようなあいまいな書き方ではなく、金額で書かれているかがポイントです。
※2020年3月以前に結んだ保証契約には、原則として改正前のルールが適用されます。更新や再契約のときの扱いは契約の内容によって変わるので、気になる場合は確認しましょう。
3. 極度額の目安：国交省のデータ
極度額をいくらにするかは、契約で自由に決められます。法律で決まった相場はありません。ただ、国土交通省が、金額を決めるときの参考になるデータを出しています（「極度額に関する参考資料」2018年3月）。
家賃保証会社が立て替えた損害額（家賃帯別）
| 家賃帯 | 損害額の中央値 | 平均 |
|---|---|---|
| 4万円未満 | 11.5万円 | 17.7万円 |
| 4〜8万円 | 19.0万円 | 28.2万円 |
| 8〜12万円 | 35.6万円 | 50.0万円 |
| 12〜16万円 | 49.9万円 | 71.2万円 |
| 16〜20万円 | 64.8万円 | 97.3万円 |
※登録家賃債務保証業者13社のデータ（約2万件）。
裁判で連帯保証人に支払いが命じられた額
同じ資料では、連帯保証人に支払いを命じた判決91件を調べています。保証人の負担額は、家賃の平均13.2か月分、中央値12か月分でした。この金額には、未払いの家賃だけでなく、原状回復費や損害賠償なども含まれています。
実務では、極度額を「家賃の1〜2年分」程度で決めることが多く見られます。たとえば家賃10万円なら、120万〜240万円です。
4. 極度額に含まれるもの
極度額は、保証人が払うすべての合計の上限です。
- 未払いの家賃・共益費
- 退去時の原状回復費のうち、借主が負担すべきもの
- 遅延損害金
- 借主の故意・過失による損害の賠償
これらを合わせて、極度額を超える分は、保証人は払わなくていい、ということです。
保証が「止まる」ことも
改正民法では、次のようなことが起きると、その時点で保証する金額が確定し、それ以降に発生した債務は保証の対象外になります（元本の確定）。
- 借主または保証人が亡くなったとき
- 保証人が破産したとき
- 保証人の財産に強制執行があったとき
5. 保証人を頼むとき・頼まれたとき
頼む側（借主）
- 極度額の金額を、先に伝える：「上限は○○万円」と分かっていれば、頼まれる側も判断しやすくなります
- 保証会社と併用か確認する：保証会社と連帯保証人の両方を求められる物件もあります
- 家賃の支払い状況を共有する：改正民法では、保証人から聞かれれば、大家さんは家賃の支払い状況などを答えることになっています
頼まれる側（保証人）
- 契約書の極度額を確認する：金額で書かれているか、いくらか
- 「上限まで払うことがある」と理解しておく：極度額は、払う可能性がある最大の金額です
- 困ったら大家さん・管理会社に支払い状況を聞く：保証人には、借主の支払い状況について情報提供を求める権利があります
6. まとめ
- 極度額は、連帯保証人が負う責任の上限額。2020年4月の民法改正で必要になった
- 極度額を金額で決めていない個人の連帯保証は無効
- 国交省のデータでは、裁判で保証人が負担した額は家賃の平均13.2か月分
- 極度額には、未払い家賃・原状回復費・遅延損害金などがすべて含まれる
- 頼む側は金額を先に伝え、頼まれる側は契約書の金額を必ず確認する
ジカビーの一言
連帯保証人を頼むのは、相手の財産を一部あずかるようなものです。極度額という仕組みができたことで、頼む側も頼まれる側も、「いくらまでの話なのか」を数字で話せるようになりました。
金額を見て驚くかもしれませんが、それはあくまで上限です。きちんと家賃を払って暮らしていれば、保証人が払う場面は来ません。数字を共有して、安心して頼める関係をつくってください。
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参考：民法465条の2・465条の4、法務省「2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります」、国土交通省「極度額に関する参考資料」（2018年3月）。
連載「借りる前に読む、賃貸の話」第2章（契約書と重要事項説明）#14。連載の目次を見る