2年住んだ部屋に、管理会社から更新のお知らせが届いた。そこには「更新料 家賃1か月分」の文字。
「更新料って、何のために払うの？」
「払わなかったら、どうなるの？」
毎年、更新の時期になると、たくさんの人が同じ疑問を持ちます。
先に結論を書きます。
更新料は、契約書にはっきり書かれていて、家賃や更新の期間に比べて高額すぎなければ、原則として有効です。最高裁がそう判断しています。有効な更新料を払わないと、契約違反になりえます。ただし、話し合いがつかないまま「法定更新」になった場合は、払わなくてよいとされることもあります。
この記事では、更新料の性質と、払う・払わないの考え方を、賃貸の実務に携わる宅建士の私がまとめます。第4章「更新と解約」のはじまりの記事です。
1. 更新料とは
更新料は、賃貸借契約を更新するときに、借主が大家さんに払うお金です。法律で決められたものではなく、契約で決めるものです。
地域によって慣習が大きく違い、更新料がない地域も多くあります。一方、首都圏では、2年ごとに家賃1か月分という設定がよく見られます。
最高裁は、更新料の性質を、こう説明しています。
「更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する」（最高裁 平成23年7月15日判決）
つまり、家賃の一部を前払いしているような面と、契約を続けてもらうための対価という面をあわせ持つお金、ということです。
2. 更新料は有効？ 最高裁の考え方
更新料の条項は、消費者契約法10条（消費者の利益を一方的に害する条項は無効）にあたるのではないか、と争われてきました。最高裁は平成23年7月15日、次のように判断しました。
- 更新料の条項が契約書に一義的かつ具体的に記載され、更新料の支払いについて明確な合意が成立している場合
- 更新料の額が、家賃の額や更新される期間に照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り
消費者契約法10条により無効とはいえない。
この事件では、1年ごとに家賃の2か月分強の更新料を払う条項も、無効とはされませんでした。
自分の契約で確かめること
- 契約書に、更新料の金額や計算方法がはっきり書かれているか（「更新料：新賃料の1か月分」など）
- 重要事項説明のときに、説明を受けたか
- 家賃や期間に比べて、極端に高くないか
「あいまいな書き方」や「契約書に書いていない」場合は、払う義務があるとはいえないこともあります。
3. 払わないとどうなる？
有効な更新料を払わないのは、契約で決めた義務を守っていないことになります。
- 管理会社から督促される
- 保証会社がついていれば、保証会社に請求が移ることがある（保証の範囲は契約しだい）
- 未払いが続き、ほかの事情とあわせて信頼関係が壊れたと判断されれば、契約の解除を求められることもある
更新料が払えない事情があるなら、更新の前に管理会社に相談しましょう。分割払いなど、相談に応じてもらえることもあります。
4. 法定更新のときは、払わなくてよい？
更新の時期までに話し合いがつかず、新しい合意をしないまま期間が過ぎると、法律によって同じ条件で更新されたものとみなされます。これを法定更新といいます（借地借家法26条）。
法定更新のときに更新料を払う義務があるかは、契約書の書き方しだいです。東京地裁では、契約書の更新料の条項は話し合いによる更新（合意更新）を前提にしたものだとして、法定更新の場合の支払い義務を否定した裁判例が多く見られます。一方、契約書に「法定更新の場合も更新料を支払う」とはっきり書かれていれば、結論が変わる可能性があります。
ただ、「法定更新にすれば更新料を払わなくて済む」と考えて話し合いを避けるのは、おすすめしません。大家さんとの関係が悪くなり、住みにくくなることもあります。自動更新・合意更新・法定更新の違いは、この章の後半の記事で詳しく解説します。
5. 「更新事務手数料」は別のお金
更新のときには、更新料のほかに「更新事務手数料」を求められることがあります。これは、管理会社や仲介会社が、更新の書類をつくる手間などに対して受け取るものです。
- 更新料：大家さんに払うもの
- 更新事務手数料：管理会社・仲介会社に払うもの
更新事務手数料も、契約書や重要事項説明書に書かれているかが大切です。最初の契約のときに説明がなく、契約書にも書かれていないなら、根拠を確かめましょう。
6. 部屋を探すときにできること
これから部屋を探すなら、更新料も住む年数でならして考えると、物件の比較がしやすくなります。
- 4年住むなら、更新は1回：家賃1か月分の更新料なら、月あたり約2%の上乗せ
- 更新料なしの物件もある：首都圏でも、大家さんによっては更新料なし
- 交渉できることもある：空室が長い部屋などでは、更新料を減らしてもらえることも
初期費用とあわせた考え方は、初期費用の交渉の記事を参考にしてください。
7. まとめ
- 更新料は法律ではなく契約で決めるもの。地域差が大きい
- 契約書にはっきり書かれ、高額すぎなければ、原則として有効（最高裁 平成23年7月15日）
- 有効な更新料を払わないと契約違反になりうる。払えないなら事前に相談
- 法定更新のときは、払わなくてよいとされる場合もある。契約書の書き方しだい
- 更新事務手数料は、管理会社に払う別のお金。契約書に書かれているか確かめる
ジカビーの一言
更新料は、払う側からすると「何のお金なのか分かりにくい」ものです。でも、契約のときに合意したお金でもあります。
だからこそ、契約の前に「更新料はいくらで、何年ごとか」を確かめておくことが大切です。そして、更新のときに家賃や条件を見直す相談をするのも、借主の正当な権利です。
賃貸の契約やお金のことで迷ったら、LINEでご相談ください。
参考：最高裁 平成23年7月15日判決（更新料条項の有効性）、消費者契約法10条、借地借家法26条。法定更新と更新料に関する東京地裁の裁判例は、法律事務所の解説で紹介されたものです。
連載「借りる前に読む、賃貸の話」第4章（更新と解約）#24。連載の目次を見る